Как нерезиденту купить жильё в Испании
От оформления NIE до регистрации сделки предстоит несколько шагов. Разбираемся, что можно сделать заранее, когда вносить задаток и что останется после получения ключей.
До подписания у нотариуса
- Займитесь NIE. Это идентификационный номер иностранца. Начните оформлять его заранее и уточните у юриста, к какому этапу вашей сделки он понадобится.
- Договоритесь о бронировании. Продавец может снять объект с продажи на оговорённый срок в обмен на небольшой взнос. Прежде чем платить, узнайте, в каких случаях деньги вернут.
- Проверьте жильё. Попросите независимого юриста проверить, кто вправе продавать объект, есть ли долги или обременения и всё ли в порядке с документами. Лучше сделать это до того, как вы возьмёте на себя обязательства по покупке.
- Согласуйте договор arras. В нём стороны фиксируют цену, срок сделки и условия задатка. Если договор прямо предусматривает задаток с правом отказаться от сделки, покупатель при отказе теряет эту сумму, а продавец возвращает её в двойном размере по статье 1454 Гражданского кодекса Испании. Попросите юриста проверить, какие условия стоят именно в вашем договоре.
Подписание, налоги и регистрация
- Подпишите акт купли-продажи (escritura) у нотариуса. В день сделки стороны подписывают документ, покупатель оплачивает остаток, а продавец передаёт ключи в согласованный срок.
- Рассчитайтесь с налоговой. На вторичном рынке покупатель обычно платит ITP. При первой продаже от застройщика обычно нужно учесть НДС (IVA) и гербовый сбор (AJD). Если продавец является налоговым нерезидентом Испании, покупатель, как правило, удерживает 3% цены и перечисляет их в испанскую налоговую.
- Зарегистрируйте право собственности. Акт подают в реестр недвижимости (Registro de la Propiedad).
- Переоформите счета. После сделки проверьте, на кого оформлены вода и электричество, и уточните, как вам будут выставлять местный налог на недвижимость (IBI).
Сколько времени закладывать
Срок зависит от того, готовы ли документы, нужна ли ипотека и как быстро стороны согласуют дату у нотариуса. Ключи можно получить до завершения регистрации, поэтому уточните у юриста две даты отдельно.
Если вы живёте за границей, спросите, какие шаги можно поручить представителю по доверенности. Испанский банковский счёт может пригодиться для оплаты налогов и регулярных счетов. Понадобится ли он в вашей сделке, лучше выяснить заранее.
Пройти эти шаги можно самостоятельно. Если хотите тратить меньше времени на согласования, специалисты TND помогут выстроить порядок действий, понять, какие документы понадобятся на каждом этапе, и скоординировать подготовку к сделке.
Есть вопросы по покупке?
Наши юристы изучат вашу ситуацию и объект, который вас интересует.
Общая информация на 5 ноября 2026 г., не является юридической или налоговой консультацией. Ставки и правила меняются; перед покупкой уточните цифры у юриста.
