Comprar obra nueva o una vivienda de segunda mano en España
Una vivienda comprada a un promotor y otra de segunda mano pueden parecer similares sobre el papel. Lo que cambia son los impuestos, el calendario de pagos y las comprobaciones necesarias antes de firmar.
Empieza por los impuestos
- Obra nueva. La primera entrega de una vivienda terminada por parte del promotor suele estar sujeta al 10% de IVA, además del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma. En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA. Pregunta si el precio anunciado incluye el impuesto.
- Segunda mano. Normalmente, el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) al tipo fijado por la comunidad autónoma. Antes de comparar ofertas, confirma qué tipo corresponde al inmueble concreto.
El tratamiento fiscal puede depender del uso anterior de la vivienda. Si ha estado ocupada de forma continuada durante dos años o más antes de venderse, es posible que la venta del promotor ya no se considere una primera entrega a efectos del IVA. Una excepción es que el comprador sea quien la utilizó durante ese periodo. Revisa con tu abogado las reglas de la Agencia Tributaria sobre la primera entrega.
Cómo se organizan los pagos
Si compras una vivienda en construcción, el contrato puede prever varias entregas a cuenta antes de la escritura. Revisa el calendario para saber cuánto tendrás que pagar en cada fase. Pregunta a tu abogado qué garantías protegen las cantidades anticipadas y qué licencias o certificados debes comprobar antes de firmar.
En una compra de segunda mano, lo habitual es acordar una reserva y unas arras, y pagar el resto al firmar la escritura. Antes de comprometerte, pide a tu abogado que revise la titularidad y detecte posibles deudas o problemas del edificio.
Compara el coste total
Para cada inmueble, reúne en un mismo documento el precio, los impuestos de compra y los gastos. Si es obra nueva, añade las fechas de las entregas a cuenta. Así tendrás tanto el coste total como una idea más clara de cuándo necesitarás disponer del dinero.
Puedes hacer los cálculos de cada vivienda por tu cuenta. Si estás valorando dos opciones, TND puede ayudarte a comparar los calendarios de pago y a identificar las preguntas que conviene plantear a tu abogado antes de decidir.
¿Dudas sobre su compra?
Nuestros abogados estudiarán su situación y la propiedad que tiene en mente.
Información general a fecha de 7 de noviembre de 2026, no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Los tipos y las normas cambian; confirme las cifras con un abogado antes de comprar.
